يشهد السوق العقاري في سوريا منذ سنوات ارتفاعاً غير مسبوق في أسعار الشقق وإيجارات المنازل والمحال التجارية، ما جعل السكن حلماً بعيد المنال لغالبية الأسر. فقد تحوّل العقار من حاجة أساسية إلى عبء يومي يرهق المواطنين، بينما تبقى المشاريع الحكومية عاجزة عن تلبية الطلب أو خفض الأسعار. ويبدو أن حل الأزمة العقارية مرتبط بمعالجة الأزمة الاقتصادية الأوسع، واستعادة الإنتاج وإعادة إعمار البنية التحتية، إذ سيظل السكن الآمن رفاهية مؤجلة حتى يتحقق استقرار اقتصادي شامل.
جذور الأزمة واحتكار السوق
يقول الخبير العقاري محمد الظفيري في حديثه إلى “963+” إن أهم أسباب أزمة العقارات هي قلة العرض وكثرة الطلب. فقد أدت ظروف الحرب والنزوح والدمار إلى نقصٍ كبير في المعروض من الشقق، مقابل زيادة أعداد الباحثين عن مساكن. ويوضح الظفيري أن الدمار الهائل الذي لحق بقطاع الإسكان خلال سنوات الحرب تسبب بنقصٍ حاد في عدد الوحدات القابلة للسكن، في حين ارتفع عدد السكان في المناطق الآمنة نسبياً. كما أدى تدمير العديد من الأسواق التجارية إلى رفع قيمة وأجرة المحال القليلة الباقية والسليمة.
ويضيف أن تراجع الاستثمارات في البناء نتيجة ارتفاع كلفة مواد البناء وصعوبة الحصول على التمويل وتعقيدات تراخيص البناء ساهم بدوره في تفاقم الأزمة. كما أن تدهور قيمة العملة المحلية جعل العقار وسيلةً ادخارية للحفاظ على الأموال، ما رفع الطلب عليه ورفع الأسعار أكثر. ويرى الظفيري أن غياب الرقابة واحتكار السوق من قبل بعض الأشخاص أو الشركات الكبيرة فاقم المشكلة، إذ يقوم هؤلاء بشراء العقارات واحتكارها، مما يقلل العرض المتاح ويرفع الأسعار.
ويتابع قائلاً: “من أسباب الأزمة أيضاً اقتصار عمليات البيع والإيجار على العملة الصعبة، حيث يسعّر الكثيرون العقارات بالدولار أو بما يعادله، مما يزيد العبء على المستأجرين والمشترين. وبذلك تحوّل القطاع العقاري السوري إلى ملاذٍ للمضاربة بدلاً من كونه قطاعاً لإشباع الحاجة السكنية”.
ويبيّن أن متوسط سعر المتر المربع في مناطق دمشق الراقية تجاوز 2000 دولار، بينما يتراوح بين 600 و1000 دولار في الأحياء المتوسطة، أي إن شراء شقة بمساحة 100 متر يحتاج إلى مبلغ يعادل دخل عدة عقود من العمل. أما إيجار الشقة المتوسطة المؤلفة من غرفتين في العاصمة، فلم يعد يقل عن مليونين إلى ثلاثة ملايين ليرة سورية شهرياً، وهو مبلغ يفوق رواتب معظم المواطنين. وفيما يخص المحال التجارية، شهدت إيجاراتها في الشوارع الرئيسية ارتفاعاً تراوح بين 300% و500% خلال السنوات الأخيرة، ما دفع العديد من التجار وأصحاب المحال إلى الإغلاق أو الانتقال إلى مواقع أقل أهمية، وهو ما أثر سلباً على حركة التجارة والاقتصاد المحلي.
آثار اجتماعية واقتصادية عميقة
توضح الباحثة الاجتماعية شيراز الحسيني لـ”963+” أن للأزمة العقارية آثاراً اجتماعية واقتصادية بالغة الخطورة. وتقول: “لقد أدت أزمة العقارات في سوريا إلى تفكك العديد من الأسر، وعودة ظاهرة السكن المشترك للعائلات الكبيرة بسبب عدم قدرة الشباب على تحمّل تكاليف السكن المستقل. كما أدت إلى تأخر سنّ الزواج، إذ أصبح شرط تأمين السكن عائقاً رئيسياً أمام الشباب المقبلين على الزواج”. وتضيف أن ارتفاع الإيجارات أدى إلى “إغلاق عدد كبير من المحال التجارية التي لم تعد قادرة على تحمّل التكاليف، وازدياد عدد الأسر التي تسكن في ظروف غير مناسبة بعد عجزها عن دفع الإيجار، فضلاً عن نزوح بعض العائلات إلى الأرياف أو إلى مناطق أقل سعراً، مما أحدث تغيراً في البنية الديموغرافية للمجتمع”.
ويؤكد سكان أن الأزمة تجاوزت حدود التحمل. يقول سمير، وهو تاجر ملابس لـ”963+”: “أغلقنا فرعين لأن الإيجار أكل كل الأرباح. البقاء أصبح معجزة. يجب وضع ضوابط أو سقوف للإيجارات لحماية المستأجرين، خاصة في المحال التجارية”.
أما فاتن، وهي معلمة وأم لثلاثة أطفال، فتقول: “نحن نعيش مع والدي زوجي في شقة واحدة. نبحث عن سكن منذ سنوات، ولكن الأسعار خارج حدود الخيال”.
ويضيف الدكتور خالد الراشد، طبيب أسنان، في حديث لـ”963+”: “عيادتي دُمّرت في الحي القديم، أما الآن فإيجار العيادة يقارب ثمن شرائها سابقاً. الأسعار لا تصدق”. بينما يرى التاجر سمير النحاس أن “السوق العقاري يعكس تشوّه الاقتصاد الوطني، والحل ليس بتنظيم الإيجارات فقط، بل في إعادة إطلاق عجلة الإنتاج واستقرار سعر الصرف”.
تجارب دولية وحلول مقترحة
أما الخبير الاقتصادي أحمد العلي فيرى أن الحلول ممكنة إذا ما تم الاستفادة من تجارب الدول التي مرت بظروف مشابهة لسوريا، سواء بسبب الحروب أو الكوارث أو النزوح أو التحولات السكانية المفاجئة.
ويوضح العلي أن العديد من الدول تمكنت من تجاوز أزمات السكن عبر تدخل الدولة المباشر لتوفير وحدات سكنية بمواصفات جيدة وأسعار مدعومة أو بطرق دفع ميسّرة، ويقول: “قضية السكن من القضايا الكبرى التي واجهتها دول كثيرة، وقد طورت تلك الدول نماذج وخبرات يمكن الاستفادة منها في الحالة السورية، خصوصاً في مرحلة إعادة الإعمار”.
ويشير العلي لـ”963+” إلى أن بعض الدول، مثل تركيا وماليزيا وعدد من الدول الأوروبية، قدمت قروضاً ميسّرة أو تمويلاً بفوائد منخفضة للفئات المتوسطة ومنخفضة الدخل، لتسهيل امتلاك أو تأجير المساكن. كما أن ألمانيا تقدم إعانات إيجار للأسر غير القادرة على السداد. ويضيف: “الشراكة بين القطاعين العام والخاص أثبتت نجاحها في دول مثل إندونيسيا والمغرب، حيث شجعت الحكومات القطاع الخاص على بناء مساكن منخفضة التكلفة من خلال تقديم حوافز كتسهيلات وإعفاءات ضريبية وأراضٍ رمزية السعر”.
يشير الخبير الاقتصادي إلى أن عدداً من الدول استطاعت تجاوز أزماتها السكنية من خلال تحديث تشريعاتها العقارية وتسهيل تسجيل وتداول العقارات، كما في الأردن وتونس، مما عزّز كفاءة السوق وسرّع عملية التمويل والتطوير. فيما تبنّت دول مثل مصر وتشيلي سياسات للبناء الذاتي بدعم حكومي فني أو مالي، الأمر الذي خفف الضغط عن الدولة ووفّر حلولاً محلية مستدامة. أما المغرب والبرازيل فنجحتا في إعادة تأهيل الأحياء العشوائية عبر تحسين البنى التحتية والخدمات الأساسية بدلاً من الهدم والترحيل، في حين قدّمت تجربة تركيا نموذجاً مهماً في توزيع الأراضي بعدالة لضمان وصول الدعم إلى الفئات المستحقة وتنويع أنماط السكن.
ويرى العلي أن بعض هذه التجارب يمكن تكييفها مع الواقع السوري من خلال تحديث القوانين العقارية، وتقديم قروض ميسّرة للفئات محدودة الدخل، وتشجيع البناء الذاتي بإشراف الدولة، وتعزيز الشراكة مع القطاع الخاص لبناء مساكن اقتصادية مدعومة، مع ضبط التوسع العشوائي وتأهيل المناطق القائمة. لكنه يؤكد أن نجاح هذه السياسات يتطلب استقراراً أمنياً واقتصادياً، ومكافحة الفساد، وضمان شفافية توزيع الدعم. ويختتم بالقول إن الحل لا يزال ممكناً إذا ما توفرت إرادة سياسية وتخطيط استراتيجي طويل الأمد يجمع بين الحلول العاجلة والمتوسطة والاستراتيجية، مع ضرورة صياغة نموذج سوري خاص يعالج جذور الأزمة لا مظاهرها فقط.
ويشير مسؤول في وزارة الإسكان – فضّل عدم ذكر اسمه – إلى أن “المشكلة معقدة ومرتبطة بالاقتصاد الكلي، وأن الحلول تحتاج إلى وقت وتعاون بين عدة وزارات، وليست من اختصاص وزارة الإسكان وحدها”.
