حق الفروغ يغيظ تجار دمشق!

يتصاعد في دمشق جدل واسع واحتجاجات في أوساط التجار على خلفية دراسة وزارة العدل السورية لمشروع قانون جديد يُعيد تنظيم عقود الإيجار التجارية، ما أثار مخاوف من إلغاء أو تقييد حق الفروغ الذي يُعتبر من أعمدة العلاقة التعاقدية في الأسواق السورية منذ عقود.

تجار دمشق

منذ عدة أيام تجمع عشرات التجار أمام وزارة العدل والقصر العدلي، رافعين لافتات تطالب بالحفاظ على هذا الحق، محذرين من أن أي تعديل قد يهدد أرزاق مئات العائلات ويؤدي إلى نزاعات قضائية واسعة.

ويقول أحد التجار المستأجرين في شارع الحمرا بدمشق، ويدير محلاً بنظام الفروغ منذ سنوات، لـ”963+”: “هذا قانون قديم تم وضعه لظروف واضحة، كان يمنع المالك من البيع أو التملك بسبب اعتبارات اجتماعية، كانت المحلات تورث وتبقى مصدر رزق للأولاد والأحفاد”.

ويضيف:”نحن دفعنا فروغاً كبيراً وندفع إيجاراً كل ثلاث سنوات بعد تخمين جديد، وكلما انتقلت الملكية بين الورثة ندفع فروغاً إضافياً”.

وأشار إلى أن كل هذا يحدد وفق نسبة حددتها الدولة وبوثائق رسمية من وزارة المالية، لافتاً إلى أن المالك لا يدفع شيئاً ولا يعرف عنا شيئاً ونحن من نتحمل كل التكاليف. كيف يريدون الآن إخراجنا بهذه البساطة؟ هذا ظلم.

وزارة العدل تُثير القرار

و في 12 حزيران الفائت أصدرت وزارة العدل القرار رقم 856/ ، المتعلق بتشكيل لجنة لدراسة الصكوك التشريعية والتعليمات النافذة بشأن عقود إيجار المتاجر ذات التمديد الحكمي.

وأجرت اللجنة عدة اجتماعات وسط اعتراضات من التجار الشاغلين للمتاجر ذات التمديد الحكمي، والذي يقضي بدفع المستأجر “فروغاً” بنسبة 80 في المئة من قيمة العقار لصاحب الملك، ويقوم بتسديد ضريبة الفرغ لخزينة الدولة، بالإضافة إلى تسديد إيجار لصاحب الملك مقابل الرقبة، أي ملكية الأرض التي تبقى لصاحب الملك.

وعادت وزارة العدل لتوضح في وقت لاحق، أن اللجنة القانونية المكلّفة تدرس تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بطريقة متوازنة، مؤكدة أن المشروع لا يزال في طور النقاش والدراسة وليس قراراً نهائياً، وأن أي توصيات ستراعي مصالح الطرفين مع إشراك ممثلين عن غرف التجارة والمستأجرين قبل اعتمادها.

ومن جهتها، دعت غرفة تجار دمشق أيضاً لاجتماع حضره أصحاب محال الفروغ في أسواق دمشق، وعبروا من خلاله عن رفضهم لقرار وزارة العدل، كما أكدت الغرفة أنها تفهم بعمق لمخاوف التجار ومطالبهم، وأنها ستبقى البيت الجامع لكل تجار دمشق، والحصن الدستوري الحامي لمصالحهم وحقوقهم، والداعم لمطالبهم ضمن إطار القانون والدستور.

ماهو قانون “الفروغ”

الفروغ وهو مبلغ مالي يُدفع عند التنازل عن حق الإيجار التجاري، ويُعتبر تعويضاً عن القيمة غير المادية للمحل، مثل السمعة التجارية والموقع الجغرافي وحق البقاء في العقار.

ويُقدَّر هذا المبلغ عادةً بالاعتماد على متوسط أسعار الإيجارات في المنطقة، والقيمة التقديرية للضرائب المدفوعة أو المتوقعة وفق حجم النشاط التجاري، وكذلك القيمة السوقية في حال بيع المحل، في حين يُشترط لتطبيق نظام الفروغ أن يكون عقد الإيجار غير محدد المدة وقابلاً للتجديد التلقائي، وألا يتضمن ما يمنع نقله إلى طرف آخر، وأن يتم التنازل عنه بالتراضي بين الأطراف.

من جهته يوضح الخبير الاقتصادي يونس كريم أن الفروغ ليس مجرد بدل مالي بل قيمة اقتصادية تعوّض المستأجر عن الشهرة والموقع التجاري وحق البقاء.

ويشرح لـ”963+” أن النظام مستلهم من القانون الفرنسي الذي يضمن للمستأجر حق التنازل أو البيع مقابل تعويض عادل، ويحمي أصل المحل التجاري كقيمة قائمة بذاتها.

ويبيّن الكريم أن الإطار القانوني لهذا المفهوم مستمد من ممارسات قديمة كانت تهدف إلى حماية شهرة المحل التجاري وقيمته المعنوية، وقد تم تنظيمه في القانون التجاري الفرنسي الذي منح المستأجر الحق في التنازل عن الإيجار أو بيعه ضمن بيع الأصل التجاري دون موافقة المالك، وكذلك حق التعويض عند الإخلاء من دون سبب مشروع، في سبيل حماية القيمة التجارية للمحل كجزء من الأصل التجاري.

ويشير إلى أنه في السياق الحالي، فإن الانتقادات المطروحة ضد مشروع وزارة العدل تتهمه بأنه يعتدي على الملكية الخاصة من دون أي تعويض عادل أو واقعي، ويُنظر إليه من قبل بعض التجار كمحاولة لجعل النشاط التجاري مرتهناً بمصالح نافذين، على حساب حق المستأجرين الذين استثمروا في شهرة محالهم وأعمالهم على مدى سنوات طويلة.

تعديل القانون وفق شروط

ويقول المحامي جلال أبو البشر إن الجدل القانوني حول الفروغ يعود إلى قانون الإيجار رقم 111 لعام 1952، الذي أقر التمديد الحكمي للعقود التجارية وألغى مبدأ العقد شريعة المتعاقدين.

ويشير أبو البشر خلال حديثه لـ “963+” إلى أن القانون القديم لم يفرّق بين السكني والتجاري، ما سمح بنقل حق الانتفاع قسراً إلى المستأجر، وخلق صعوبات في إعادة تنظيم العلاقة التعاقدية.

ويوضح أن قانون التمديد الحكمي يعني أن المستأجر قبل عام ألفين أي من تاريخ تعديل القانون، عندما يقوم باستئجار محل فإنه يدفع قسما كبيرا من قيمة العقار، وهو ما يسمى بالفروغ وبالتالي عندما يريد المالك إخراجه من المحل فإنه يجب عليه أن يدفع القيمة ذاتها التي دفعها المستأجر، وهذا ما جعل عددا كبيرا من المستأجرين يستعصون في العقارات لفترات طويلة، وحتى الآن هناك آلاف المحال التجارية في دمشق تخضع لهذا القانون.

وبحسب أبو البشر فإن أي تعديل مطروح يجب أن يوازن بين حقوق المالك في استرداد العقار بشكل عادل، وحقوق المستأجر الذي استثمر أموالاً طائلة في بناء السمعة التجارية للمحل.

خلفية تاريخية وقانونية

تعود جذور نظام الإيجارات إلى قانون الإيجارات رقم 111 لعام 1952، الذي صدر في سياق اجتماعي واقتصادي مضطرب عقب الحرب العالمية الثانية وما رافقها من تقلبات اقتصادية كبيرة في سوريا.

وقد هدف هذا القانون إلى حماية المستأجرين التجاريين والسكنيين من الإخلاء التعسفي أو رفع الإيجارات بنسب كبيرة خارج قدرة أصحاب المشاريع والمساكن.

ونصّ القانون بشكل واضح على مبدأ التمديد الحكمي لعقود الإيجار، بحيث يستمر العقد بقوة القانون حتى بعد انتهاء مدته الأصلية، طالما أن المستأجر يلتزم بشروطه.

ومع مرور العقود، كشفت التجربة عن إشكاليات متراكمة نتيجة استمرار تطبيق قانون 111، أبرزها تجميد الإيجارات لفترات طويلة وانخفاض عائدات المالكين، وهو ما دفع المشرّع السوري إلى محاولة تعديل الإطار القانوني تدريجياً.

ففي عام 2001 صدر قانون الإيجار رقم 6، الذي فصل للمرة الأولى بين الإيجارات السكنية والتجارية، فألغى التمديد الحكمي للإيجارات السكنية المبرمة بعد ذلك التاريخ، لكنه أبقى على الإيجارات التجارية القائمة قبل عام 2001 خاضعة للنظام القديم نفسه.

وفي عام 2006 صدر قانون الإيجارات رقم 10 ليؤكد هذا الفصل ويوسّع نطاق العقود الجديدة لتكون محددة المدة، قابلة للتجديد التعاقدي وليس بقوة القانون.

أما نظام الفروغ تحديداً، فلم يرد ذكره صراحة في نصوص القانون السوري، وإنما نشأ عملياً من واقع التمديد الحكمي لعقود الإيجار التجارية.

وجرى العرف على أن يدفع المستأجر “مبلغًا مقطوعًا” عند التنازل عن المحل لصالح المالك أو مستأجر آخر، كتعويض عن قيمة الشهرة التجارية وحق البقاء في العقار.

وقد استُلهمت هذه الممارسة من القانون الفرنسي المعروف بمبدأ “الحق في الإيجار” (Le Droit au Bail)، الذي يمنح المستأجر تعويضاً عادلاً عند الإخلاء ويعتبر الشهرة التجارية جزءاً من أصول النشاط التجاري. وفي الفقه السوري، اعتُبر الفروغ بمثابة تعويض عن القيمة المعنوية للمحل وحق الاستمرار في استثماره.

ومع مرور الزمن، تحوّل التمديد الحكمي بدوره إلى عبء ثقيل على الكثير من المالكين الذين وجدوا أنفسهم عاجزين عن استعادة ملكياتهم إلا بعد دفع مبالغ طائلة أو اللجوء إلى اتفاقات ودية مكلفة.

وقد اعتبر خبراء هذا الوضع أحد الأسباب الرئيسية التي قيدت حركة الاستثمار العقاري والتجاري في كبرى أسواق البلاد، وخاصة في دمشق وحلب، حيث ما تزال آلاف المحال خاضعة لهذه التشريعات القديمة.