يكشف الواقع العقاري السوري الراهن عن مفارقة صارخة: بينما تتجه استثمارات عقارية كبرى نحو مشاريع سكنية فاخرة تستهدف فئة ضيقة من رؤوس الأموال والمغتربين، تبقى الغالبية الساحقة من السكان بلا أفق واضح لتملك سكن لائق.
منذ عام وفي تموز/ يوليو 2025، أعلن حاكم مصرف سوريا المركزي د. عبد القادر حصرية عن تصميم نظام متكامل للتمويل العقاري، تحت شعار “بيت لكل عائلة.. وبيت لكل شاب سوري”، مستنداً بحسب تصريحاته إلى التجربتين الدنماركية والكندية في بناء نموذج تمويل عقاري طويل الأجل قابل للتطبيق في البيئة السورية.
ويتضمن النظام، وفق ما أعلنه حصرية، إحداث هيئة للتمويل العقاري كجهة ناظمة تُعنى بتنظيم القطاع وتمكينه، إلى جانب صندوق ضمان، وتطوير مهنة التقييم العقاري، وإطلاق مؤسسة وطنية للتمويل العقاري، وتمكين شركات تمويل خاصة للعمل ضمن ضوابط واضحة، كما أكد حصرية أن المصرف المركزي سيدعم وزارة المالية في هذا المسار ضمن المعايير العالمية للتمويل العقاري.
من الناحية المبدئية، هذا التوجه الرسمي يتقاطع بشكل مباشر مع المنطق الذي يطرحه مراقبون اقتصاديون: استبدال علاقة الإيجار المُستنزفة بعلاقة تمويل تراكمية عبر قروض ميسرة، بما يحوّل القسط الشهري من نفقة ضائعة إلى استثمار في أصل مملوك. غير أن المسافة بين الإعلان عن النظام وتفعيله الفعلي على الأرض لا تزال غير محسومة.
ويحذر مراقبون من خطورة الاعتماد الكامل على التمويل الخارجي أو الشركات العقارية العالمية في تنفيذ هذا النظام، ويرون أن الرؤية الأنجع تقوم على إشراك السوريين أنفسهم، وخصوصاً أصحاب رؤوس الأموال والمغتربين، في عملية البناء والتمويل معاً، بما يبقي الفائدة الاقتصادية داخل الدورة المحلية بدل تسريبها للخارج، فهل نظام التمويل العقاري الجديد يحل المعضلة؟
لمن هذه الأبراج السكنية الجديدة؟
تشهد سوريا إطلاق مشاريع سكنية بمئات آلاف الدولارات، في وقت يعيش فيه معظم السكان تحت خط الفقر، ما يثير تساؤلات حول جدواها الاجتماعية، وهذه المشاريع تكشف بوضوح عن هويتها الاستثمارية وتوجهها الطبقي، وهناك مخاوف من تكريس “اقتصاد مزدوج” يخدم الأثرياء فقط، ورغم فوائدها في جذب الاستثمارات، يحذر خبراء من تعميق الفجوة الاجتماعية وتحول العقارات إلى ملاذ للمضاربة بدل دعم الإنتاج.
في حي راقٍ من أحياء دمشق أو حلب الجديدة، يقف برج سكني حديث الإنشاء، واجهته زجاجية، وموقف سياراته تحت الأرض. سعر الشقة الواحدة فيه يتجاوز 300 ألف دولار. وعلى بعد كيلومترات قليلة، تتكدس عائلات نازحة في غرفة واحدة، أو تدفع إيجاراً شهرياً يلتهم نصف دخلها لشقة لا تملكها ولن تملكها يوماً.
هذه ليست مفارقة عابرة، بل خلاصة لمعضلة بنيوية تواجه سوريا في مرحلة ما بعد الحرب: من يُبنى له الإعمار؟ فبينما تتوارد تقديرات تكلفة إعادة الإعمار الإجمالية بين 300 و500 مليار دولار، والتي تشمل مختلف القطاعات لا الإسكان وحده، وتقارير محلية ترصد ماهي قدرة الأسر السورية الفعلية على الدفع لإعادة إعمار ما دمرته الحرب؟ يبقى السؤال الأهم بلا إجابة واضحة: هل سيُترجم هذا الرقم إلى مساكن يقدر عليها السوري العادي، أم إلى عقارات استثمارية يتنافس عليها رأس المال الخليجي والمغترب؟
حين كان الإسكان حقاً لا سلعة
قبل أن تتحول الأرض إلى سلعة استثمارية بالكامل، عرفت المدن السورية تجربة مختلفة في توزيع المقاسم السكنية، خلّفت أحياء سُمّيت لاحقاً بأسماء قاطنيها: حي “الموظفين”، حي “العمال”، مساكن “حوض الفرات” التي بُنيت لموظفي مؤسسة حوض الفرات، ومساكن “النقل البري”، والمساكن الشعبية، ومساكن “المعلمين”، والسكن “الشبابي”.
وعن هذه التجربة “حين بنت الجمعيات التعاونية مدينة ديرالزور” يتحدث الباحث في التاريخ العمراني حسام المحمد في تصريح لـ”963+” بالقول: لم تكن هذه القضية افتراضية في تاريخ دير الزور، فقد شهدت المدينة منذ خمسينيات القرن الماضي تجربة فريدة في التوسع العمراني عبر الجمعيات السكنية التعاونية، التي حملت أحياء بأكملها أسماء المهن والمؤسسات التي أسستها.
كانت أولى هذه الجمعيات جمعية المساكن الشعبية التي بُنيت في عهد الوحدة مع مصر عام 1958 وعُرفت لاحقاً باسم “مساكن جمال عبد الناصر”، تلتها جمعية “مساكن الدّير العتيق” بعد إزالة الدّير القديم عام 1969، وفي عام 1964 تأسس حي كامل للعمال، ترافق مع بناء جامع أبو بكر الصديق، وقامت البلدية بتوزيع أراضٍ لذوي الدخل المحدود بنظام التقسيط.
ويتابع المحمد توالت بعدها عشرات الجمعيات السكنية التعاونية التي حملت أسماء المهن والقطاعات: جمعية حوض الفرات لموظفي مؤسسة حوض الفرات، وجمعية المواصلات (النقل البري)، وجمعية التأمينات الاجتماعية، وجمعيتا المحامين والشرطة والقضاة، وجمعية أساتذة الجامعة، وجمعية السكن الشبابي، إلى جانب فيلات المهندسين الزراعيين وجمعيات الإنشاءات العسكرية والمصارف والبلدية، وكانت كل مهنة، وكل مؤسسة، تجد طريقها إلى قطعة أرض وبيت بالتقسيط، هذا النموذج لم يكن معجزة اقتصادية، بل سياسة إسكان مدروسة ربطت بين الدخل المحدود والتمويل الميسّر.
هذا النموذج التاريخي يحمل دلالة مباشرة لأزمة اليوم: المدينة التي تباهت يوماً بقدرتها على إسكان موظفيها وعمالها ومعلميها عبر التعاونيات والتقسيط الميسّر، تواجه اليوم خطر تكرار الخطأ ذاته الذي وقعت فيه عواصم العقار الفاخر في المنطقة، إسكان النخبة وتجاهل الغالبية.
هذه التجربة كما يقول الخبير الاقتصادي رياض الخليل في تصريح لـ”963+” على ما اعتراها من قصور إداري وتسييس في التوزيع أحياناً، أرست مبدأً غاب لاحقاً عن سياسات الإسكان، وهو أن العقار وظيفة اجتماعية قبل أن يكون أصلاً استثمارياً.
كانت كل مهنة، وكل مؤسسة، تجد طريقها إلى قطعة أرض وبيت بالتقسيط. هذا النموذج لم يكن معجزة اقتصادية، بل سياسة إسكان مدروسة ربطت بين الدخل المحدود والتمويل الميسّر، واليوم، إذ تُطرح مشاريع إعادة الإعمار من جديد، يعيد كثيرون طرح السؤال: هل يمكن استعادة هذا المبدأ ضمن آليات سوق حديثة، بدل تكراره بصيغته البيروقراطية القديمة؟
ويشير الخليل إلى وجود عقبات بنيوية أمام السكن الميسر، كغياب تشريعات رهن عقاري حديثة ومحدثة، ما يبطئ قدرة المصارف على ضمان القروض العقارية طويلة الأجل، وضعف إنفاذ القانون وحماية الملكية، وهو ما يؤثر على ثقة المستثمرين الصغار والمتوسطين تحديداً، لا كبار المطورين فقط، إضافة إلى اضطراب سجلات الأراضي والعقارات، ما يجعل عمليات التقييم العقاري الدقيق شبه مستحيلة في غياب إطار قانوني ناظم، كما أن غياب بيانات سوقية دقيقة عن المبيعات العقارية، مقترناً بالتضخم وتقلب سعر الصرف، واعتبار العقار “ملاذاً آمناً” للادخار بدل كونه سلعة استخدامية، ما يرفع الأسعار بمعزل عن القدرة الشرائية الفعلية.
ولفهم كيف تُترجم هذه السياسات إلى واقع معيشي، يقول خالد أشرف أحد أفراد عائلة نازحة عائدة إلى ريف حمص في تصريح لـ”963+” إن مفهوم إعادة الإعمار لا يعني بناء الأبراج السكنية الفاخرة، بل يعني توفير سكن لائق لتسعين بالمئة من الشعب السوري الذين هم اليوم من الطبقة المتوسطة والفقيرة والمهجرين.
ويضيف: في حسابٍ بسيط يطرحه عاملون في القطاع العقاري السوري، تكفي كلفة شقة فاخرة واحدة في برج سكني لبناء اثنتي عشرة شقة متوسطة لأسر من ذوي الدخل المحدود، هذا الفارق، بين ما يُسوَّق باسم “إعادة الإعمار” وما تحتاجه الغالبية الساحقة من السوريين.
ماذا تقول التجارب الدولية؟
يستند النموذج السوري الجديد، بحسب الإعلان الرسمي، إلى تجربتين: الدنماركية والكندية، وكلتاهما تقومان على مبدأ التمويل العقاري طويل الأجل المدعوم بسندات رهن عقاري، أو ضمانات حكومية تتيح للمصارف تقديم قروض بفوائد منخفضة نسبياً ولآجال تمتد لعقود.
ويرى الخبير في التمويل العقاري عبدالناصر الخال في تصريح لـ”963+” أن نقل هذه النماذج إلى البيئة السورية التي تعاني من تضخم مرتفع وتذبذب في سعر الصرف وغياب للثقة المؤسسية، يطرح تحديات لا تواجهها الدول المستقرة اقتصادياً.
وعن سؤال ، ما الذي يحتاجه السكن الميسر فعلياً؟ يجيب الخال أن كثير من المتابعين للملف العقاري السوري يتفقون على أن المعادلة التي قد تُحدث فرقاً حقيقياً تقوم على ثلاثة أركان متزامنة لا تكفي منفردة، وهي وجود “مطورون عقاريون” يبنون وحدات سكنية متوسطة التكلفة بدل التركيز الحصري على الشريحة الفاخرة ذات هامش الربح الأعلى، ومؤسسة تمويل عقاري فعلية تتيح التقسيط الطويل الأجل بفائدة مدعومة، بما يحوّل القسط الشهري إلى بديل تراكمي عن الإيجار الضائع، وإطار تشريعي وتنظيمي يحمي حقوق الملكية والرهن، ويُحدّث سجلات الأراضي، ويكبح المضاربة العقارية التي تستخدم العقار كملاذ ادخاري بمعزل عن قيمته الاستخدامية.
ويؤكد الخال أنه حين يتوفر هذا المثلث مجتمعاً، فأثره المتوقع يتجاوز توفير السكن إلى تبريد سوق الإيجارات نفسه، فكل أسرة تنتقل من الإيجار إلى التقسيط العقاري تعني طلباً أقل على سوق الإيجار، وبالتالي ضغطاً تنازلياً طبيعياً على الأسعار، دون الحاجة لتدخل إداري مباشر في تسعير الإيجارات.
ويختم الخال بالقول: يبقى السؤال الذي يفرض نفسه: هل ستنجح سوريا في كسر المعادلة التي حكمت أسواق العقار في المنطقة لعقود؟، حيث يُبنى السكن الفاخر أولاً لأنه الأكثر ربحية، فيما يُترك السكن الميسر لمبادرات متأخرة أو غير كافية؟! الإجابة لن تُحسم في التصريحات الرسمية وحدها، بل في عدد الشقق التي ستُبنى فعلاً بسعر يقدر عليه السوري العادي، وفي السرعة التي سيتحول بها نظام التمويل العقاري المُعلن من تصميم على الورق إلى قروض حقيقية تصل إلى يد العائلة السورية.
